Simulador de crédito hipotecario: compara los bancos
Calcula la cuota del crédito hipotecario con las tasas que Caixa, Itaú, Bradesco, Santander y otros bancos informaron al Banco Central de Brasil, en SAC (amortización constante) o Price (cuotas fijas), y compárala con el alquiler. Simulador independiente, sin vínculo con ningún banco y sin registro.
Cargando las tasas del Banco Central…
Simulador de crédito hipotecario
Ingresa el inmueble y elige el banco. La tasa aparece completada con el promedio de los bancos y puedes cambiarla por la que recibiste en la propuesta.
Los resultados aparecen en cuanto se carguen las tasas.
La simulación mantiene constante la TR (o el IPCA) del mes y no incluye seguros ni tarifas (salvo el campo opcional). No es una oferta de crédito ni una recomendación financiera: el costo efectivo total (CET) es el que informa el banco.
Comprar o alquilar: ¿qué genera más patrimonio?
Quien compra paga el pago inicial, las cuotas y los costos del inmueble, y se queda con un bien que puede valorizarse o no. Quien alquila invierte el pago inicial y la diferencia mensual. Compara el patrimonio de ambos a lo largo de los años.
El resultado aparece en cuanto se carguen las tasas.
El modelo no considera el costo de vender el inmueble, el impuesto a la ganancia de capital ni los cambios de tasa a lo largo de los años. Los valores predeterminados de valorización y rendimiento son supuestos, no pronósticos: cámbialos y mira cómo reacciona el resultado.
Tasas de financiamiento hipotecario por banco
Tasa de interés promedio que cada institución informó al Banco Central en el mes más reciente. Las tasas reguladas usan recursos del FGTS (Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio) o de la cuenta de ahorro.
Cargando las tasas…
Fuente: Banco Central de Brasil, base “Taxas de juros” (tasas de interés). La tasa que te ofrece el banco puede ser distinta.
Cómo funciona el crédito hipotecario
En el financiamiento hipotecario, el banco le paga el inmueble al vendedor y tú devuelves el monto prestado en cuotas mensuales, por lo general durante 20 a 35 años, con el propio inmueble como garantía. El banco define cuánto financia del valor del inmueble; el resto es el pago inicial, que puede venir de ahorros y, cuando las reglas lo permiten, del FGTS (Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio).
De qué se compone la cuota
- Amortización: la parte que reduce la deuda.
- Intereses: la tasa del banco, en % anual, aplicada sobre el saldo deudor. Esta página muestra la tasa promedio de cada banco según el Banco Central.
- Ajuste del saldo: en los contratos referenciados a la TR, el saldo se corrige cada mes con la Tasa Referencial; algunos contratos usan el IPCA. El simulador suma la TR (o el IPCA) del mes a la tasa del banco.
- Seguros y tarifas: hay seguros obligatorios (muerte e invalidez, y daños físicos al inmueble) y, en algunos bancos, una tarifa de administración. Usa el campo de seguros y tarifas del simulador con los valores de tu propuesta.
SAC o Price
El SAC tiene una cuota inicial mayor y decreciente y cuesta menos en intereses en total; Price tiene cuota fija en la simulación, menor al comienzo. El simulador permite cambiar de sistema y ver el efecto en el total pagado.
Cómo comparar propuestas
Compara siempre el costo efectivo total (CET), que reúne intereses, seguros y comisiones, y no solo la tasa de interés. Pide la simulación por escrito a más de un banco y revisa el sistema de amortización, el indexador, el plazo y las condiciones para amortizar o saldar el crédito antes de tiempo. Si ya tienes un crédito hipotecario, consulta la portabilidad.
Simulador de financiamiento Santander, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil y Caixa
La tabla de tasas de esta página enumera la tasa promedio que cada banco informó al Banco Central, y al elegir el banco en el simulador se completa la tasa. Para el simulador de financiamiento de Caixa hay una página propia, con las modalidades de mercado y las reguladas con recursos del FGTS y del ahorro. El simulador es independiente y no pertenece a ningún banco: la propuesta y el análisis de crédito siempre corresponden a la institución financiera.
Páginas por banco: simulador de financiamiento Santander, simulador de financiamiento Bradesco, simulador de financiamiento Banco do Brasil, simulador de financiamiento Itaú.
Etapas hasta recibir las llaves
En general, el proceso incluye el análisis de crédito del comprador, la tasación del inmueble por parte del banco, la firma del contrato y el registro en el registro de la propiedad, momento en que el inmueble queda a tu nombre con la garantía del banco. Antes de eso, reserva el dinero del ITBI, de la escritura y del registro, que no entran en el financiamiento. Quien tenga un ingreso familiar de hasta R$ 13.000 al mes debe consultar también el Minha Casa Minha Vida.
Las tasas de esta página son los promedios informados al Banco Central, y las de cada cliente dependen de los ingresos, la relación con el banco, el valor del pago inicial y el análisis de crédito. El resultado es una simulación, no una oferta de crédito.
Preguntas frecuentes sobre el crédito hipotecario
¿Cómo simular un crédito hipotecario?
Ingresa el valor del inmueble, el pago inicial y el plazo, y elige el banco: la tasa aparece completada con la informada al Banco Central y puedes cambiarla por la que recibiste en la propuesta. El simulador muestra la primera cuota, el total pagado y cuánto corresponde solo a intereses, en el sistema SAC o Price.
¿De dónde vienen las tasas de Caixa, Itaú, Bradesco y los demás bancos?
Del Banco Central de Brasil, que publica la tasa promedio de cada institución en las operaciones de financiamiento hipotecario. Este simulador es independiente: no pertenece a ningún banco y no es una propuesta de crédito. El costo efectivo total (CET) solo lo informa el banco en su propuesta.
¿Qué banco tiene la tasa más baja en el crédito hipotecario?
La tabla de esta página ordena las tasas promedio del mes por banco, pero la tasa que recibes depende de tus ingresos, de la relación con el banco, del monto del pago inicial y del análisis de crédito. Compara el costo efectivo total (CET) de las propuestas.
¿Cuánto necesito ganar para obtener un financiamiento?
Los bancos suelen limitar la primera cuota a cerca del 30% de los ingresos familiares. El resultado del simulador muestra el ingreso de referencia que cubriría la primera cuota de la simulación.
¿Puedo usar el FGTS?
En muchos contratos el FGTS (Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio) puede usarse para el pago inicial o para reducir cuotas, siempre que el inmueble y el comprador cumplan las reglas. El simulador no considera el FGTS: consulta las condiciones con el banco.
¿Se guardan los datos que ingreso?
No. Todo se ejecuta en tu navegador y nada de lo que escribes es enviado ni guardado por RaisLife.