Simulador de financiamento imobiliário: compare os bancos
Calcule a parcela do financiamento de um imóvel com as taxas que Caixa, Itaú, Bradesco, Santander e outros bancos informaram ao Banco Central, no SAC ou na Price, e compare com o aluguel. Simulador independente, sem vínculo com banco e sem cadastro.
Lendo as taxas do Banco Central…
Simulador de financiamento imobiliário
Informe o imóvel e escolha o banco. A taxa vem preenchida com a média dos bancos e você pode trocar pela que recebeu na proposta.
Os resultados aparecem assim que as taxas forem lidas.
Simulação com TR (ou IPCA) do mês mantida constante, sem seguros e tarifas (salvo o campo opcional). Não é proposta de crédito nem recomendação financeira: o custo efetivo total (CET) é o que o banco informa.
Comprar ou alugar: qual rende mais patrimônio?
Quem compra paga entrada, parcelas e custos do imóvel, e fica com um bem que tende a valorizar. Quem aluga investe a entrada e a diferença mensal. Compare o patrimônio dos dois ao longo dos anos.
O resultado aparece assim que as taxas forem lidas.
O modelo ignora o custo de vender o imóvel, imposto sobre o ganho de capital e mudanças de taxa ao longo dos anos. Os padrões de valorização e rendimento são premissas, não previsões: mude-os e veja como o resultado reage.
Taxas de financiamento imobiliário por banco
Taxa média de juros que cada instituição informou ao Banco Central no mês mais recente. As reguladas usam recursos do FGTS ou da poupança.
Lendo as taxas…
Fonte: Banco Central do Brasil, base “Taxas de juros”. A taxa que o banco oferece a você pode ser diferente.
Como funciona o financiamento imobiliário
No financiamento o banco paga o imóvel ao vendedor e você devolve o valor emprestado em parcelas mensais, em geral por 20 a 35 anos, com o próprio imóvel como garantia. O banco define quanto financia do valor do imóvel; o restante é a entrada, que pode vir de economias e, quando as regras permitem, do FGTS.
O que compõe a parcela
- Amortização: a parte que reduz a dívida.
- Juros: a taxa do banco, em % ao ano, aplicada sobre o saldo devedor. Esta página mostra a taxa média de cada banco no Banco Central.
- Correção do saldo: nos contratos referenciados na TR, o saldo é corrigido todo mês pela Taxa Referencial; alguns contratos usam o IPCA. O simulador soma a TR (ou o IPCA) do mês à taxa do banco.
- Seguros e tarifas: há seguros obrigatórios (morte e invalidez e danos físicos ao imóvel) e, em alguns bancos, taxa de administração. Use o campo de seguros e tarifas do simulador com os valores da sua proposta.
SAC ou Price
O SAC tem parcela inicial maior e decrescente e custa menos juros no total; a Price tem parcela fixa na simulação, menor no começo. O simulador permite trocar de sistema e ver o efeito no total pago.
Como comparar propostas
Compare sempre o custo efetivo total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas, e não só a taxa de juros. Peça a simulação por escrito a mais de um banco, confira o sistema de amortização, o indexador, o prazo e as condições para amortizar ou quitar antes. Se já tem um financiamento, veja a portabilidade.
Simulador de financiamento Santander, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil e Caixa
A tabela de taxas desta página lista a taxa média que cada banco informou ao Banco Central, e a escolha do banco no simulador preenche a taxa. Para o simulador de financiamento da Caixa há uma página própria, com as modalidades de mercado e as reguladas com recursos do FGTS e da poupança. O simulador é independente e não é de nenhum banco: a proposta e a análise de crédito são sempre da instituição financeira.
Páginas por banco: simulador de financiamento Santander, simulador de financiamento Bradesco, simulador de financiamento Banco do Brasil, simulador de financiamento Itaú.
Etapas até receber as chaves
Em geral, o processo passa pela análise de crédito do comprador, pela avaliação do imóvel pelo banco, pela assinatura do contrato e pelo registro no cartório de imóveis, quando o imóvel passa a estar em seu nome com a garantia do banco. Antes disso, reserve o dinheiro do ITBI, da escritura e do registro, que não entram no financiamento. Quem tem renda familiar de até R$ 13.000 por mês deve conferir também o Minha Casa Minha Vida.
As taxas desta página são as médias informadas ao Banco Central, e as de cada cliente dependem de renda, relacionamento, valor da entrada e análise de crédito. O resultado é uma simulação, não uma proposta de crédito.
Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário
Como simular um financiamento imobiliário?
Informe o valor do imóvel, a entrada, o prazo e escolha o banco: a taxa vem preenchida com a divulgada ao Banco Central e você pode trocar pela que recebeu na proposta. O simulador mostra a primeira parcela, o total pago e quanto é só de juros, no SAC ou na Price.
De onde vêm as taxas da Caixa, do Itaú, do Bradesco e dos outros bancos?
Do Banco Central do Brasil, que publica a taxa média de cada instituição nas operações de financiamento imobiliário. Este simulador é independente: não é de nenhum banco e não é proposta de crédito. O custo efetivo total (CET) só o banco informa na proposta.
Qual banco tem o menor juro no financiamento imobiliário?
A tabela desta página ordena as taxas médias do mês por banco, mas a taxa que você recebe depende da sua renda, do relacionamento com o banco, do valor da entrada e da análise de crédito. Compare o CET das propostas.
Quanto preciso ganhar para financiar?
Os bancos costumam limitar a primeira parcela a cerca de 30% da renda familiar. O resultado do simulador mostra a renda de referência que comportaria a primeira parcela da simulação.
Posso usar o FGTS?
Em muitos contratos o FGTS pode entrar na entrada ou abater parcelas, desde que o imóvel e o comprador cumpram as regras. O simulador não considera o FGTS: confira as condições com o banco.
Os dados que eu digito ficam salvos?
Não. Tudo roda no seu navegador e nada do que você digita é enviado ou gravado pelo RaisLife.